Haben Sie in letzter Zeit einmal versucht, eine bezahlbare Wohnung, beispielsweise in Frankfurt, aber auch in Berlin, Wiesbaden, Köln oder den Ballungszentren, zu finden? Wenn ja, dann wissen Sie, dass dieses Unterfangen mitunter schwieriger ist, als einen Sitzplatz in einem indischen Bus zu ergattern. Und falls man dann doch einmal einen Besichtigungstermin ergattert, so ist es durchaus möglich, dass man mit 50 anderen Interessenten in einer viel zu kleinen Wohnung steht, die dafür auch noch viel zu teuer ist.
Diese Erfahrungen decken sich mit empirischen Untersuchungen. In einer »aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW)«, über die das ZDF berichtete, fehlen in Deutschland bis 2035 jährlich rund 500.000 Wohnungen, um der demografischen Entwicklung und der Binnenwanderung gerecht zu werden. Diese Zahl offenbart nicht nur ein Bauversäumnis, sondern ist Ausdruck einer langfristig fehlgeleiteten Politik, die sich lieber um noch mehr zügellose Zuwanderung kümmert, anstatt dafür zu sorgen, dass die, „die schon länger hier leben“, auch bezahlbar wohnen können. Während der Bedarf wächst, seit der zügellosen Migration ab 2015 besonders rasant, schrumpft paradoxerweise die Bauaktivität. Die Ursachen sind vielfältig, doch eines ist klar: Der Staat ist nicht Lösung, sondern, wie üblich in Deutschland, Hauptverursacher der Wohnraumkrise.
Die Studie benennt die Gründe erstaunlich deutlich: hohe Baukosten, lange Genehmigungsverfahren, überbordende Regulierung und fehlende Anreize für private Investoren. Gleichzeitig jedoch verschärft die Bundesregierung die Krise durch ideologisch motivierte Eingriffe, die das Preissystem verzerren. Ein Markt funktioniert nun mal über Preise, nicht über herrschaftliches Handeln. Wenn Wohnraum knapp ist, steigen Mieten. Diese Mieten senden ein Preissignal, ein ökonomischer Mechanismus, der anzeigt, dass schlicht mehr Angebot nötig ist, um die Nachfrage zu befriedigen. Wird dieses Signal durch staatliche Eingriffe wie die Mietpreisbremse, also eine Grenze der zulässigen Mieterhöhung, unterdrückt, bleiben notwendige Investitionen aus. Das Resultat: noch weniger Neubau, noch höhere Knappheit.
Milei macht vor, wie es gehen kann
Die Mietpreisbremse verschärft also die Wohnungsproblematik, statt sie zu lindern. Sie erlaubt es Vermietern in „angespannten Wohnungsmärkten“, was immer das konkret sein soll, bei Wiedervermietung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Ursprünglich führte Angela Merkel dieses Instrument irrerweise im Schicksalsjahr 2015 ein, später wurde die Mietpreisbremse 2020 verlängert und im Juli 2025 erneut, diesmal von der schwarz-roten Koalition unter Friedrich Merz. Der jetzige Kanzler, der sich stets als ökonomisch versiert hervortat, hatte noch »im vergangenen Jahr« öffentlich geäußert, dass Mietpreisregulierungen nicht dazu führen, dass mehr gebaut wird, sondern eher Investoren abschrecken. Was damals als wirtschaftliche Vernunft galt, ist heute opportuner Koalitionsrealismus. Wie üblich knickt Friedrich Merz ein. Von dem Sauerländer ist schon lange nichts mehr zu erwarten.
Dabei ist die negative Wirkung der Mietpreisbremse seit Jahren gut dokumentiert. Ökonomisch führt sie zu einer Angebotsverknappung, einem Zustand, bei dem weniger Güter angeboten werden, weil der Anreiz zur Produktion sinkt. Fachlich bedeutet das: Wenn Investoren nicht die realisierbaren Mieten erzielen dürfen, die das Risiko und die Baukosten rechtfertigen, investieren sie nicht, und wenn, dann nur noch in Premiumsegmente, die von der Regulierung ausgenommen sind. Die Folge: Luxussanierungen, aber kein breiter Neubau. Es ist irrsinnig: Gerade diejenigen, die die Politik vorgeblich schützen möchte, Menschen mit geringem Einkommen, leiden am meisten unter der Mietpreisbremse. Die Bundesregierung tut so, als würde sie damit Mieter schützen. In Wahrheit schützt sie die Illusion politischer Handlungsfähigkeit. Wer den Marktdeckel auf ein überhitztes System legt, unterdrückt nicht die Hitze, sondern nur das Thermometer. Die Heizplatte bleibt an, und am Ende verbrennt man sich die Flossen.
Wie es anders geht, zeigt ein Blick nach Argentinien. Präsident Javier Milei, ein erklärter Feind staatlicher Interventionen, hat Ende 2023 per Dekret sämtliche zentralen Mietpreisvorgaben gestrichen. Die sogenannte „Ley de Alquileres“, die u. a. Preisbindungen und Mindestvertragslaufzeiten enthielt, wurde aufgehoben. Stattdessen gilt Vertragsfreiheit: Preise, Laufzeiten, Währungen – alles ist verhandelbar. Die Reaktion des Marktes war unmittelbar. In Buenos Aires verdoppelte sich binnen weniger Monate das Mietwohnungsangebot. Reale Mieten, also inflationsbereinigt, sanken um bis »zu 40 Prozent.« Parallel erholte sich der Hypothekenmarkt: Die Zahl neuer Wohnkredite »vervielfachte« sich im ersten Halbjahr 2025.
Von diesen Politikern ist kein Umdenken zu erwarten
Dieses Phänomen nennt man Angebotsreaktion: Ein liberalisierter Markt reagiert auf Knappheit durch Investition, nicht durch staatliche Steuerung. In Deutschland hingegen hält man unbeirrt an einer steuerungsgläubigen Wohnpolitik fest. Vorschriften, Auflagen, Energiestandards, Flächenversiegelungsregeln – all das treibt die Baukosten in die Höhe. Gleichzeitig wird das Preissystem weiter beschädigt. Die Mietpreisbremse verschärft das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, anstatt „soziale Gerechtigkeit“ herzustellen. Es ist politisches Morphin, das nicht heilt, sondern betäubt.
Dass ausgerechnet Friedrich Merz dieses Instrument verlängert, ist nur folgerichtig. Es offenbart die Beliebigkeit politischer Prinzipien, sobald Koalitionen geschlossen und Mehrheiten gesichert werden müssen. Der Markt, der in Sonntagsreden beschworen wird, wird montags im Kabinett kassiert. Die eigentlichen Leidtragenden sind die Mieter, für die kein neuer Wohnraum entsteht, und wenn doch, dann, wie erwähnt, im hochpreisigen Segment. Doch das dürfte Friedrich Merz nicht stören, denn diese Menschen wählen ohnehin nicht die CDU.
Eines bleibt klar: Die Studie des IW ist nicht nur ein Weckruf, sie ist der Beleg für eine schändliche, weil schädliche Wohnungsmarktpolitik. Deutschland braucht jährlich 500.000 neue Wohnungen. Der Staat hingegen sorgt dafür, dass immer weniger gebaut wird, während die Mieten weiter steigen. Die Logik des Marktes kann man nicht durch staatliches Lenken aushebeln, so sehr man sich auch mühen mag. In Buenos Aires hat man das verstanden. In Berlin hingegen nicht. Was auch daran liegt, dass Merz und seine Konsorten weder in Frankfurt, Berlin, Wiesbaden oder Köln noch in irgendeinem Ballungszentrum eine bezahlbare Wohnung suchen müssen. Diese Politik ist längst vom normalen Leben entkoppelt. Daher ist von diesen Parteien kein Umdenken zu erwarten und man sollte sie auch nicht wählen.
